Wohnung in Tirana vermieten, ohne vor Ort zu sein

Der teuerste Monat ist der leere

Die Wohnung steht seit dem Sommer leer, und Sie merken es an einer Zahl im Kontoauszug. Bis dahin haben Sie vielleicht drei Monate lang angenommen, alles laufe. Genau so beginnt die Vermietung aus der Ferne: mit Annahmen, die niemand vor Ort prüft. Die folgenden sieben Schritte ersetzen diese Annahmen durch Termine, Fotos und einen festen Zahltag.

Schritt 1: Preis an der Nachbarschaft messen

Ein Preisgefühl aus Berlin oder München hilft in Tirana nicht. Die von Agenturen gemeldete Durchschnittsmiete für Wohnungen lag 2026 bei etwa 721 € pro Monat. Eine typische Wohnung mit einem Schlafzimmer liegt 2026 bei rund 650 €, also 65.000 Lek.

Für eine 1+1-Wohnung werden 400 bis 800 € im Monat verlangt. Blloku und Myslym Shyri bilden das obere Ende, die äußeren Viertel liegen deutlich darunter. Suchen Sie drei bis fünf vergleichbare Wohnungen in derselben Straße, notieren Sie Preis und wie lange sie leer bleiben. Ein Preis knapp über dem Markt kostet oft zwei Wochen zusätzliche Leerzeit.

Schritt 2: Möbliert oder leer übergeben

In Tirana und an der Küste entfallen etwa 65 bis 75 Prozent der privaten Nachfrage auf möblierte oder teilmöblierte Wohnungen. Unmöbliert funktioniert besser bei einheimischen Familien, die eigene Möbel haben.

Entscheiden Sie das vor der Übergabe, nicht danach. Möbliert bedeutet mehr Inventar, mehr Fotos und ein genaueres Übergabeprotokoll. Unmöbliert bedeutet weniger Streit über Kratzer, aber häufigere Mieterwechsel und längere Leerzeiten. Beides ist vertretbar, solange die Entscheidung zum Preis und zur Zielgruppe passt.

Schritt 3: Eine Person mit Schlüssel und Auftrag

Sie brauchen jemanden, der die Wohnung zeigt, die Schlüssel verwahrt und nach der Übergabe hineinsieht. Ein Verwandter, ein Hausmeister oder eine kleine Verwaltung vor Ort. Diese Person braucht drei Dinge: den Schlüssel, Ihre Nummer und eine schriftliche Grenze, bis zu der sie Reparaturen selbst beauftragen darf.

Ohne diese Grenze entscheidet jemand anders über Ihr Geld. Mit einer zu niedrigen Grenze steht die Wohnung still, während Sie auf eine Antwort warten. Setzen Sie die Grenze in Euro, nicht in Worten wie „kleine Reparaturen“.

Schritt 4: Vertrag schriftlich, Kaution benannt

Der Vertrag fällt unter das Gesetz Nr. 9670 „Über die Vermietung von Wohnungen“. Er muss schriftlich sein, mit Miete, Laufzeit, Kaution und Kündigung. In bestimmten Fällen muss er über e-Albania elektronisch registriert werden, damit er gegenüber Dritten durchsetzbar ist.

Schreiben Sie die Kaution mit Betrag, Zweck und Rückzahlungsbedingung hinein. Sie deckt Schäden und offene Forderungen, sie ist keine zusätzliche Miete für den letzten Monat. Eine Räumung braucht gültige Gründe und dauert in der Praxis lange, deshalb ist der Vertrag Ihre einzige schnelle Absicherung.

Schritt 5: Übergabe mit Fotos und Zählerständen

Gehen Sie bei der Übergabe mit der Person vor Ort durch jede Wohnung und fotografieren Sie jeden Raum, jedes Möbelstück und jeden Schaden, der schon da ist. Notieren Sie die Zählerstände für Strom und Wasser. Lassen Sie den Mieter das Protokoll unterschreiben, auch wenn es nur zwei Seiten sind.

Diese Fotos entscheiden später, ob ein Kratzer normaler Gebrauch war oder ein Schaden. Ohne sie bleibt es bei zwei Erinnerungen, und die des Mieters ist genauso gut wie Ihre.

Schritt 6: Ein Zahltag und ein Beleg pro Monat

Legen Sie einen festen Tag fest und eine Zahlungsweise, die Sie auch aus Deutschland prüfen können. Überweisen ist besser als Bargeld, weil der Auszug den Eingang belegt. Bei Bargeld quittieren Sie monatlich mit Datum, Betrag und dem Monat, den die Zahlung abdeckt.

Tragen Sie jeden Monat drei Zeilen in ein Verzeichnis pro Wohnung ein: abgerechnet, bezahlt, ausgegeben. Am Jahresende ist das die Grundlage für die Erklärung, und Sie müssen keine Nachrichten durchsuchen. Was außerhalb der Wohnung dazukommt — Steuernummer, Vertretung, Fristen —, steht im Leitfaden Immobilie in Albanien verwalten.

Schritt 7: Das Steuerjahr abschließen

Die Miete wird mit 15 Prozent besteuert, einheitlich für Privatpersonen. Abzüge für private Vermieter waren nicht zu finden; die Bemessungsgrundlage darf nicht unter eine Referenzmiete aus dem Zonenpreis fallen.

Ist der Mieter ein Unternehmen, behält es die 15 Prozent ein und führt sie bis zum 20. des Folgemonats ab. Sonst erklären Sie in DIVA bis zum 31. März des Folgejahres. Dazu kommt die Gebäudesteuer von 0,05 Prozent des geschätzten Werts, die auch in leeren Monaten anfällt.

In Deutschland ist die Miete nach Artikel 23 Absatz 1 Buchstabe a des Doppelbesteuerungsabkommens vom 6. April 2010 von der Bemessungsgrundlage ausgenommen, bleibt aber über den Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG in der Erklärung, in der Anlage AUS. Verluste lassen sich nur mit positiven albanischen Einkünften derselben Art verrechnen, nicht mit dem Gehalt (§ 2a EStG). Ein Änderungsprotokoll vom 9. Juni 2026 lag zum Zeitpunkt dieses Textes noch beim Bundestag; die Artikel 6, 18 und 23 bleiben unverändert, in Kraft ist es nicht.

Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung, keine Steuerberatung. Prüfen Sie Ihren Fall mit einem Steuerberater, der das albanische und das deutsche System kennt.

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