Immobilie in Albanien aus Deutschland verwalten

Die Miete kommt am 18., nicht am 3.

Sie haben die Wohnung in Tirana im Frühjahr übergeben, der Vertrag liegt unterschrieben in einer Schublade in Berlin. Im Juni kommt die Miete vier Tage zu spät, im Juli gar nicht, und niemand sagt Ihnen, ob das am Mieter liegt oder an der Bank. Genau dort beginnt die Verwaltung aus der Ferne. Nicht beim Steuerbescheid, sondern bei der Frage, ob das Geld da ist und wer nachsieht, wenn etwas kaputtgeht.

Was Sie aus Deutschland nicht sehen

Ein tropfender Hahn, ein Fenster, das nicht schließt, Feuchtigkeit in der Ecke hinter dem Schrank. In Albanien zieht die Nässe im Winter schnell in die Wände, und eine leer stehende Wohnung merkt es zuerst. Ohne jemanden, der alle paar Wochen hineingeht, erfahren Sie davon erst, wenn die Reparatur teuer wird.

Legen Sie vor der Übergabe fest, wer die Schlüssel hat: ein Verwandter, ein Handwerker Ihres Vertrauens, eine Verwaltung vor Ort. Diese Person braucht eine Nummer, einen klaren Auftrag und eine Grenze, bis zu der sie ohne Rückfrage reparieren darf. Ohne Grenze ruft sie wegen jeder Kleinigkeit an. Mit einer zu hohen Grenze zahlen Sie für Arbeit, die Sie nie gesehen haben.

Wer mit den Behörden spricht

Als ausländischer Eigentümer brauchen Sie eine albanische Steuernummer. Sie wird in der Regel über einen Vertreter beantragt. Klären Sie das, bevor die erste Miete fließt. Wer diese Nummer beantragt, entscheidet auch, wer die Post vom Finanzamt öffnet und wer die Erklärung im März abgibt.

Vertrag, Kaution und Auszug

Der Mietvertrag für eine Wohnung fällt unter das Gesetz Nr. 9670 „Über die Vermietung von Wohnungen“. Er muss schriftlich sein und Miete, Laufzeit, Kaution und Kündigung nennen. In bestimmten Fällen muss der Vertrag elektronisch über e-Albania registriert werden, damit er auch gegenüber Dritten durchsetzbar ist.

Eine Räumung braucht gültige Gründe und dauert in der Praxis lange. Deshalb zählt nicht die Klausel, die gut klingt, sondern die, die Sie im Streitfall belegen können: Datum der Übergabe, Zustand der Wohnung, Höhe der Kaution, Bedingungen für ihre Rückzahlung. Wie die Übergabe Schritt für Schritt abläuft, steht im Leitfaden Wohnung in Tirana vermieten.

Belege, die später jemand sehen will

Führen Sie für jede Wohnung ein eigenes Verzeichnis: jeden Monat die Rechnung, den Zahlungseingang und die Ausgaben für die Wohnung. Wenn Sie Bargeld nehmen, quittieren Sie jeden Monat, auch wenn es unbequem ist. Wenn das Geld über die Bank kommt, heben Sie die Auszüge auf. Eine Reparatur ohne Rechnung ist später keine Ausgabe, sondern eine Behauptung.

Diese Unterlagen brauchen Sie nicht für sich selbst. Sie brauchen sie im Frühjahr, wenn die Erklärung fällig ist, und in Deutschland, wenn das Finanzamt nachfragt.

Kurzfristig vermietet: der neue Meldeweg

Vermieten Sie die Wohnung wochenweise an Gäste, gilt seit 1. Januar 2026 eine Vereinfachung: Als privater Eigentümer brauchen Sie dafür keine Gewerbeanmeldung. Die Steuer beträgt 15 Prozent des Umsatzes nach Abzug der Plattformprovision, ohne Abzug für Reinigung oder Nebenkosten; erklärt wird in DIVA bis zum 31. März. Es gibt eine Meldegrenze von 50.000 Lek pro Jahr, und die Steuerverwaltung erhält Buchungsdaten von den Plattformen. Dieselben Bedingungen nennt die Übersicht für deutsche Eigentümer.

Dazu kommt die Nächtigungssteuer der Gemeinde, die der Gast zahlt und der Gastgeber einzieht. In Tirana sind es 140 Lek pro Nacht für Apartments und Gästehäuser.

Steuern in Albanien und in Deutschland

Auf die langfristige Vermietung fällt eine einheitliche Steuer von 15 Prozent auf die Bruttomiete. Abzüge für private Vermieter waren nicht zu finden; die Bemessungsgrundlage darf nicht unter eine Referenzmiete fallen, die sich aus dem Zonenpreis ergibt. Dieselbe Regel steht in der Übersicht für deutsche Eigentümer.

Ist der Mieter eine Firma, behält sie die 15 Prozent ein und führt sie bis zum 20. des Folgemonats ab. In allen anderen Fällen erklären Sie selbst in DIVA bis zum 31. März des Folgejahres.

Dazu kommt die jährliche Gebäudesteuer. Bei einer Wohnimmobilie sind es 0,05 Prozent des geschätzten Werts. Ein Reformvorschlag will sie ab 2029 auf 0,1 bis 0,2 Prozent des Marktwerts anheben und für an Touristen vermietete Wohnungen auf 0,15 bis 0,25 Prozent. Das ist ein Vorschlag, kein geltendes Recht.

In Deutschland gilt das Doppelbesteuerungsabkommen vom 6. April 2010, in Kraft seit dem 23. Dezember 2011 (BGBl. 2011 II S. 1186). Nach Artikel 6 darf der Staat besteuern, in dem die Immobilie liegt. Artikel 23 Absatz 1 Buchstabe a nimmt die Miete aus der deutschen Bemessungsgrundlage, Buchstabe d führt sie zusammen mit § 32b EStG über den Progressionsvorbehalt in die Steuer zurück. Die Miete gehört also in die deutsche Erklärung, in die Anlage AUS.

Verluste aus der Wohnung lassen sich nur mit positiven albanischen Einkünften derselben Art verrechnen, nicht mit dem Gehalt (§ 2a EStG). Ein Änderungsprotokoll vom 9. Juni 2026 lag zum Zeitpunkt dieses Textes noch beim Bundestag. Es ändert Artikel 13 Absatz 2 und ergänzt eine Hauptzweckprüfung; die Artikel 6, 18 und 23 bleiben unverändert. In Kraft ist es nicht.

Dieser Abschnitt ist eine allgemeine Einordnung, keine Steuerberatung. Klären Sie Ihren Fall mit einem Steuerberater, der beide Systeme kennt.

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